Payer un voisin pour qu'il retire son recours : ce que le code exige, et ce qu'il en coûte de l'ignorer

La réponse en trente secondes. Payer pour un désistement est prévu par le code. Toute transaction par laquelle le requérant « s’engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts »¹.

Un mois pour enregistrer, et c’est gratuit. Les transactions visées « sont exonérées de l’imposition fixe prévue au premier alinéa »³ — celle de 125 € qui frappe les actes innomés.

À défaut, la somme est répétible cinq ans. La contrepartie non enregistrée dans le mois « est réputée sans cause et les sommes versées […] sont sujettes à répétition »¹.

Et pas seulement par vous. « Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l’objet du permis […] peuvent également exercer l’action en répétition »¹.

Le corpus traite la suspension du chantier par un recours, la régularisation d’un permis et la purge du délai. Aucun ne dit ce qui se passe quand on paie le requérant pour qu’il s’en aille.

Peut-on payer un voisin pour qu’il retire son recours ?

Oui. Le code l’organise plutôt qu’il ne l’interdit — c’est le premier contresens à lever.

La rédaction de l’article ne laisse aucun doute sur ce point, car elle décrit l’opération avant de la réglementer. « Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé ou ayant l’intention de demander au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts. »¹

Relevez l’étendue de ce que la phrase couvre, car elle va plus loin qu’on ne l’imagine. Elle vise celui qui a déjà déposé son recours comme celui qui a « l’intention de demander »¹ : un accord conclu avant tout dépôt entre dans le champ au même titre qu’un désistement.

Elle couvre aussi deux formes de contrepartie, et la seconde est celle qu’on oublie. Le versement d’une somme d’argent, mais également « l’octroi d’un avantage en nature »¹ : déplacer une clôture, planter une haie, renoncer à une ouverture, céder une bande de terrain.

Retenez ce que cela signifie pour un investisseur pressé. Il n’y a rien à cacher dans le principe même de l’accord : l’illégalité ne naît pas du paiement, elle naît du silence qui l’entoure.

Une lecture attentive du verbe employé confirme cette analyse, et elle vaut d’être faite. Le texte n’écrit pas que la transaction est permise, ni qu’elle est tolérée : il écrit qu’elle « doit être enregistrée »¹. Une obligation de forme suppose la validité de l’acte auquel elle s’applique — on n’impose pas une formalité à ce qui est interdit.

Ce point de départ change la conduite d’un dossier, et il faut le mesurer. Beaucoup de bénéficiaires de permis négocient dans l’ombre parce qu’ils croient l’accord douteux ; ils fabriquent ainsi le seul risque réel du dispositif, alors que la voie ouverte était à la fois licite et gratuite.

Un mois pour enregistrer, et zéro euro à payer

C’est le point que presque personne ne connaît, et il rend le calcul très simple.

Le délai figure dans le code général des impôts, en tête de l’article auquel le premier renvoie : le code y pose une règle générale : « Doivent être enregistrés dans le délai d’un mois à compter de leur date »².

Le cas est expressément énuméré, ce qui écarte toute discussion sur son champ : « La transaction prévoyant, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager »².

Et voici le chiffre décisif, celui qui devrait clore tout débat interne. Les actes qui ne sont ni exonérés ni tarifés ailleurs « sont soumis à une imposition fixe de 125 € »³ ; mais l’alinéa suivant dispose : « Les transactions mentionnées au 9° du 1 de l’article 635, qui ne sont tarifées par aucun autre article du présent code, sont exonérées de l’imposition fixe prévue au premier alinéa »³.

Traduit en une phrase, cela donne une arithmétique sans seconde branche. L’imposition due à l’enregistrement est de 0 €, contre 125 € pour un acte innomé ordinaire : ne pas accomplir la formalité ne fait donc économiser aucun impôt. Une précision s’impose sur ce que ce zéro recouvre : il porte sur l’imposition fixe, seule chose que les textes lus tarifent. Les honoraires du rédacteur de l’acte, eux, relèvent d’une convention entre les parties et leur conseil, et ce guide ne les chiffre pas.

Notez la date de cette exonération, car elle n’est pas récente. Elle figure dans une version en vigueur depuis le 19 août 2013³ : le dispositif est stable depuis plus de dix ans, et son ignorance ne tient pas à sa nouveauté.

Comptez ce que l’exonération représente rapportée au dossier, l’ordre de grandeur est parlant. Les 125 € auxquels échappe la transaction ne pèsent rien face aux 15 000 € qu’elle sécurise : le rapport est de 1 à 120, et il joue entièrement en faveur de la formalité.

Une précision de lecture s’impose sur la portée de cette exonération. Elle ne vaut que pour les transactions « qui ne sont tarifées par aucun autre article du présent code »³ : si l’accord emporte aussi une opération taxable — une cession de terrain, par exemple —, c’est le tarif propre à cette opération qui s’applique, et ce guide ne le traite pas.

Que se passe-t-il si la transaction n’est pas enregistrée ?

La contrepartie devient répétible. Le voisin doit rendre l’argent.

Le mécanisme est écrit en une phrase, et il est redoutable pour celui qui a encaissé. « La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans le délai d’un mois prévu au même article 635, est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. »¹

Deux effets se succèdent dans cette phrase, et il faut les distinguer. La contrepartie est d’abord « réputée sans cause »¹ — c’est la qualification ; les sommes sont ensuite « sujettes à répétition » — c’est la conséquence.

Relevez que l’avantage en nature n’échappe pas au dispositif, ce qui ferme une porte de sortie apparente. Le texte vise les sommes versées « ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis »¹ : une haie plantée ou une bande de terrain cédée se chiffrent et se répètent comme un virement.

La durée d’exposition est longue et se compte à partir de la fin, non du début. « L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature. »¹ Un paiement échelonné repousse donc le point de départ à chaque échéance.

Mettez ces deux durées côte à côte, le rapport est parlant. On dispose d’1 mois pour se protéger et l’on reste exposé 5 ans, soit 60 mois : soixante fois plus longtemps qu’on n’a eu de temps pour agir.

Une conséquence probatoire découle de cette asymétrie, et elle est concrète. Il faut conserver la preuve de l’enregistrement pendant toute la durée d’exposition : le reçu de la formalité est la pièce qui, cinq ans durant, oppose une fin de non-recevoir à toute demande de restitution.

Notez enfin ce que le texte ne subordonne à aucune condition de bonne foi. La contrepartie est réputée sans cause du seul fait du défaut d’enregistrement dans le mois¹ : ni l’accord des parties, ni leur sincérité, ni l’ancienneté de l’arrangement n’y changent quoi que ce soit.

Qui peut réclamer la restitution ?

Pas seulement celui qui a payé. C’est l’alinéa que personne n’anticipe.

Le dernier alinéa élargit le cercle des demandeurs bien au-delà des parties à l’accord. « Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l’objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l’action en répétition prévue à l’alinéa précédent à raison du préjudice qu’ils ont subi. »¹

Mesurez ce que ce mot au pluriel emporte. Le texte n’écrit pas l’acquéreur au singulier, mais « Les acquéreurs successifs »¹ : le droit d’agir ne s’épuise pas à la première revente, et il suit le bien de main en main tant que la prescription court.

Une condition tempère toutefois cette ouverture, et elle est écrite. L’action s’exerce « à raison du préjudice qu’ils ont subi »¹ : l’acquéreur ne récupère pas mécaniquement la somme versée par un autre, il doit établir son propre préjudice.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé ici. Il ne précise pas comment ce préjudice se caractérise ni comment il se chiffre : le texte lu ne le dit pas, et nous n’avons pas examiné de décision qui le préciserait.

Retenez la conséquence pratique, qui est celle d’un audit d’acquisition. Acheter un immeuble dont le permis a été attaqué puis arrangé sans formalité, c’est acquérir en même temps un droit contre le voisin — et, symétriquement, vendre un tel immeuble sans le dire expose à une réclamation qu’on n’a pas provisionnée.

Le cas particulier des associations

Avec elles, l’argent est en principe exclu. Et leur recevabilité obéit à une condition de date.

Le troisième alinéa pose une interdiction et son exception dans la même phrase. « Les transactions conclues avec des associations ne peuvent pas avoir pour contrepartie le versement d’une somme d’argent, sauf lorsque les associations agissent pour la défense de leurs intérêts matériels propres. »¹

Notez que l’interdiction ne porte que sur l’argent, ce qui laisse subsister l’autre branche du dispositif. L’avantage en nature n’est pas visé par cette phrase : une modification du projet reste négociable là où un chèque ne l’est pas.

Un autre article commande la discussion en amont, et il vaut d’être vérifié avant toute négociation. « Une association n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l’association en préfecture est intervenu au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. »⁵

Faites le rapprochement, il change la position de négociation. Une association dont les statuts ont été déposés moins d’un an avant l’affichage n’est pas recevable à agir. Nous en tirons un conseil, et non une règle de droit : payer reviendrait alors à acheter le retrait d’un recours qui se heurtait déjà à une fin de non-recevoir.

Une symétrie complète le tableau, et elle joue en faveur du bénéficiaire du permis. Lorsque le droit de former le recours « est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts »⁴. Notre guide sur le recours et la suspension du chantier détaille cette voie.

D’où vient ce dispositif, et est-il stable ?

Le dispositif n’est pas un empilement de textes épars. Il a été bâti d’un bloc.

La lecture des bandeaux de version est ici instructive, et le constat est concordant. Les articles L600-8, L600-7 et L600-1-1 portent tous trois la même mention de texte modificateur, l’article 80 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, et la même date d’entrée en vigueur, le 1er janvier 2019⁶.

Une précision de méthode s’impose sur cette observation. Elle est rapportée et non citée entre guillemets : elle résulte de la lecture des bandeaux de trois pages, non d’une phrase du texte⁶.

Ce que cette origine commune éclaire mérite d’être dit. Les trois articles forment un ensemble cohérent : l’un restreint qui peut attaquer, l’autre sanctionne l’attaque abusive, le troisième encadre le prix de la paix. Les lire séparément fait perdre la logique de l’ensemble.

Datons enfin la stabilité du dispositif, car elle est rassurante. L’article central est en vigueur depuis le 1er janvier 2019 dans une fenêtre de version ouverte, sans date de fin ni version postérieure annoncée¹ : ce guide décrit un droit stable depuis plus de sept ans.

Ce que la transaction de Mahaut vaut en chiffres

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe un montant de contrepartie ni un loyer : ce sont des hypothèses posées.

Mahaut obtient un permis de surélévation pour 3 logements loués 780 € chacun. Un voisin attaque ; elle estime le retard à 14 mois et lui verse 15 000 € contre son désistement.

Ce que la transaction coûte, et ce qu’elle évite

Les deux premières lignes se vérifient à l’écran : 3 fois 780 fait 2 340 € par mois, et 2 340 fois 14 donne bien 32 760 €. La contrepartie de 15 000 € représente 6,4 mois de loyers, soit un peu moins de la moitié du retard évité.

La troisième ligne est celle qui commande la décision, et elle ne se discute pas. L’imposition due est de 0 € : il n’existe aucune économie fiscale à ne pas accomplir la formalité, seulement une exposition.

Rapportez cette exposition au droit fixe que l’exonération évite, le rapport est frappant. Les 15 000 € exposés valent 120 fois les 125 € d’un acte innomé ordinaire — et l’exonération fait tomber ce coût à zéro.

Ce que ce tableau ne dit pas mérite d’être posé. Il ne chiffre ni les honoraires de rédaction de la transaction, ni le préjudice que devrait établir un acquéreur ultérieur, ni ce qu’une action en dommages pour recours abusif aurait rapporté. Il compare une contrepartie posée à un retard posé.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs sur des accords conclus de bonne foi. Les montants sont ceux du dossier de Mahaut.

L’accord réglé en espèces et jamais formalisé. Le bénéficiaire croit qu’un accord discret vaut mieux qu’un accord écrit. Sans acte enregistré dans le mois, la contrepartie est réputée sans cause : les 15 000 € restent répétibles 5 ans, pour une formalité qui aurait coûté 0 €.

La haie plantée au lieu du chèque. Les parties conviennent d’un avantage en nature, en pensant sortir du dispositif. Le texte vise aussi les sommes « qui correspondent au coût des avantages consentis » : l’avantage se chiffre et se répète, et le montant reste de l’ordre des 15 000 € engagés.

Le paiement échelonné sur trois ans. Le bénéficiaire croit avoir purgé le risque au premier versement. La prescription court « à compter du dernier versement » : chaque échéance repousse le terme, et l’exposition de 15 000 € dure bien au-delà des 5 ans attendus.

L’immeuble revendu sans un mot de l’accord. Le vendeur estime l’affaire close. Les acquéreurs successifs peuvent exercer l’action en répétition à raison de leur préjudice : la revente ne referme pas le dossier, elle ajoute un demandeur possible sur les mêmes 15 000 €.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, la discrétion a été préférée à une formalité gratuite qui aurait tout sécurisé.

Six gestes avant de payer un requérant

Trois avant de négocier. Trois après avoir signé.

1. Vérifiez d’abord la recevabilité du recours. Pour une association, les statuts doivent avoir été déposés au moins 1 an avant l’affichage de la demande : un recours irrecevable ne s’achète pas.
2. Chiffrez ce que le retard coûte réellement. Sur ce dossier, 14 mois valent 32 760 € de loyers : c’est ce chiffre qui borne la contrepartie acceptable, pas l’exigence du voisin.
3. Pesez la voie du recours abusif. Le bénéficiaire peut demander des dommages et intérêts par mémoire distinct : négocier n’est pas la seule option.
4. Écrivez l’accord, même modeste. L’enregistrement suppose un acte : un arrangement oral ne peut pas être enregistré, donc ne peut pas être protégé.
5. Enregistrez dans le mois, et gardez le reçu. Le délai court à compter de la date de l’acte, et la transaction est exonérée de l’imposition fixe de 125 €.
6. Mentionnez l’accord lors de la revente. Les acquéreurs successifs disposent de l’action en répétition : le silence transforme un dossier clos en passif transmis.

Un mot sur les professionnels que cette situation mobilise, et sur leur ordre d’intervention. L’avocat en droit public évalue d’abord la solidité du recours : c’est cette évaluation, et non l’exigence du voisin, qui fixe le prix acceptable de la paix. Le notaire rédige la transaction et connaît la formalité d’enregistrement, qui est son métier quotidien. Le service des impôts reçoit l’acte et délivre la preuve de la formalité, celle qu’il faudra produire cinq ans durant. L’architecte chiffre ce qu’un aménagement du projet coûterait, puisque l’avantage en nature est une contrepartie admise. L’agent immobilier a intérêt à connaître l’existence de l’accord avant de rédiger un mandat de vente. Et le chasseur immobilier a intérêt à demander, sur un immeuble dont le permis a été attaqué, si une transaction a été conclue et si elle a été enregistrée.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte ni sur la purge du délai de recours, ni sur la régularisation d’un permis partiellement annulé, ni sur le permis modificatif. Il ne traite pas la péremption du permis, ni le droit de surélever qui sert seulement de décor au dossier, ni les troubles de voisinage. Il ne dit pas comment rédiger une transaction : c’est l’affaire d’un avocat.